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佳兆業2018年盈利能力持續提升 核心淨利增幅304%居行業前列
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日期:2019.03.26 來源:佳兆業集團

  3月26日,佳兆業集團控股有限公司(1638.HK,以下簡稱“佳兆業”)發布2018年度業績報告。喚醒舊改潛力與戰略前瞻布局的佳兆業,在春日曙光中,向投資者交出了一份滿意的成績單,高效業績奠定發展基石,大灣區龍頭地位持續鞏固。

  2018年佳兆業順利完成全年銷售目標,實現合約銷售額700.6億元,同比增長57%。全年實現營業收入387億元,同比增長18%;實現淨利潤33億元,同比上升8%。毛利同比增長25%達到111億元,毛利率爲29%,較去年提升1.5%;核心淨利潤大幅增長304%至47億元;在手現金229億元,同比上升8%,短期償債壓力較小。

  2018年佳兆業聚能提速,實現利潤與規模雙高增長。佳兆業重點布局大灣區和全國一二線核心城市,持續推進城市更新項目,土地儲備豐富。憑借前瞻布局與對市場的精准把握,佳兆業多個核心指標全面向上顯示良好發展態勢。隨著近期《粵港澳大灣區發展規劃綱要》的出台,坐擁粵港澳大灣區領先優勢的佳兆業,將持續享受利好政策,在新一輪城市化中顯著釋放舊改紅利。

  

盈利倍增 核心淨利潤大幅增漲304%

  2018年,佳兆業依托前瞻性戰略布局、區域深耕等多重優勢,精准把握市場脈動,靈活搶抓銷售窗口期,實現銷售業績持續快速增長,全年實現合約銷售700.6億元,同比增長57%,順利完成年度銷售目標;合約銷售均價爲18261元每平方米,同比上升14%,合約銷售面積達383.7萬平方米,同比增長38%。數據顯示,佳兆業2016-2018合約銷售年複合增長率達到53%,上升趨勢明顯。

  在銷售業績保持快速增長的同時,佳兆業在盈利方面的表現更加搶眼。年度報告顯示,2018年佳兆業實現營業收入387億元,同比提升18%。銷售毛利首次突破百億大關達到111億元,同比增長25%;毛利率達到29%,同比增長1.5 %;核心淨利潤高位攀升,同比大幅增長304%達47億元,增幅在已披露業績的規模房企中位居前列。

  逆勢增長方顯真章,佳兆業業績成長性依舊在延續。在2019年1-2月部分規模房企出現銷售同比下滑背景下,佳兆業銷售業績繼續強勢增長,兩個月累計實現銷售83.3億元,增速達到73%。

  爲回饋股東的長期支持,董事會建議派末期股息每股9港仙,連同中期股息每股3港仙,全年合共派息每股12港仙。相關人士表示,佳兆業年末分紅派息背後顯示了佳兆業財務趨向穩健,基本面紮實。

  精良土儲 80%布局核心城市備能充足

  隨著房地産市場近幾年的高速發展,土地供應逐漸減少、拿地成本持續走高,一二線市場逐漸步入存量時代,核心城市的土儲獲取愈發困難,對于擁有大規模一二線土儲的房企來說,先期布局優勢正日益凸顯。

  一直以來,佳兆業長期緊跟國家級戰略方向進行區域深耕,聚焦國家宏觀戰略政策支撐、經濟發展活力高的城市集群區域,在與國家戰略的融合中尋求新發展、可持續增長,爲業績的爆發奠定堅實的基礎。從戰略版圖來看,佳兆業重點布局大灣區、長三角、華中、華西及環渤海五大城市群。截至2018年年底,佳兆業總土儲達到2400萬平方米,可售貨值超4600億元,覆蓋全國45個城市,共擁有152個房地産項目。

  在充沛的土地儲備中,一線和重點二線城市占比達到80%,豐厚的優質“存糧”,無疑爲佳兆業贏得了不容小觑的競爭優勢。這點也反映在未來公司的銷售中,據此次披露的年報顯示,2019年佳兆業整體可售資源約1580億元,可售面積約880萬平方米,其中一線城市可售資源占總體的46%,二線城市約占48%。

  除了優質的儲備,佳兆業也在著眼新的賦能。集團新增土儲的方式,以舊改供應和收並購爲主,2018年獲取項目逾30個,並在全國戰略布局中增添海南拼圖;集團新增權益建築面積332萬平方米。從具體布局區域來看,大灣區一線及重點二線城市仍是佳兆業的核心戰場,新增土地主要集中在深圳,廣州,珠海等大灣區重點城市。

  有專業人士指出,2019年房地産市場不可忽視中央“穩地價、穩房價、穩預期”的決心。通過實施一城一策、放寬落戶條件、取消限購等政策,核心城市地産市場釋放利好。隨著資金從三四線城市向一二線城市回流,先行一二線市場將有望持續向好。精准布局一二線的佳兆業將持續享受前瞻性戰略布局帶來的市場紅利。  

灣區龍頭 3370億貨值領跑區域

  近期,《粵港澳大灣區發展規劃綱要》的出台,引發行業密切關注,建設充滿活力的世界級城市群,大灣區的高級別規劃與建設給房地産市場帶來新的機遇。

  作爲以深耕粵港澳大灣區爲核心的企業,以灣區爲大本營的佳兆業坐擁粵港澳大灣區的廣袤土儲。在伴隨公司成長壯大的時間推演中,前瞻性的策略布局唯執牛耳,深耕多年的經驗也在粵港澳大灣區7大核心城市中得以體現。

  報告期內,佳兆業在大灣區內共有1300萬平方米的土地儲備,占總土儲的54%,其中以深圳、廣州及惠州布局爲主。大灣區的土儲貨值近3370億元,占全部貨值的73%,其中深圳貨值占比達到1600億,占據大灣區貨值的半壁江山。

  從銷售端來看,2018年佳兆業占據大灣區核心城市的優勢已經凸顯,公司在大灣區實現合約銷售占公司期內合約銷售的60%。市場人士分析,佳兆業大灣區貨值占比高,土地成本低廉,盈利能力強勁。未來5-10年,隨著大灣區的建設持續推進,産業升級及財富增長,公司業績將持續增長。

舊改之王 1.8萬億高能儲備加速釋放

  存量市場的到來,城市更新成爲房企發力的新增長點,特別是《粵港澳大灣區發展規劃綱要》提出要“提高城鄉基礎設施一體化水平,因地制宜推進城市更新,改造城中村、合並小型村,加強配套設施建設,改善城鄉人居環境”的系列規劃,對佳兆業這類搶先布局灣區舊改領域的企業帶來長期利好。

  從佳兆業城市更新規模來看,“舊改之王”的稱號可謂是名副其實。年報數據顯示公司目前舊改儲備項目占地面積(未計入土儲)約3000萬平方米,99%位于大灣區,其中深圳及廣州分別占比31.8%及31.6%,中山與惠州分別占比爲23.3%及11.4%,對應在大灣區共擁有119個舊改項目,包括深圳的81個項目、廣州的12個項目及中山的16個項目,這些項目儲備可爲集團帶來約1.8萬億貨值。

  佳兆業憑借多年舊改經驗也被業內稱爲舊改的黃埔軍校,公司自成立以來,過去十年每年平均轉化舊改項目建築面積約94萬平方米。其中,2018年成功轉化包括深圳東門道、廣州小坪村及珠海水岸華都花園3個舊改項目,合計57萬平方米進入土儲,可售貨值達到330億元。

  據悉,佳兆業是國內最早成立城市更新集團的企業,這是全國第一家專注于舊城改造的企業,公司具有一整套系統的作業流程和管理規範,因此,在舊城改造的規劃、拆遷、建設等關鍵環節擁有核心競爭力。

  此外,土地成本上漲持續擠壓房地産項目利潤空間,而城市更新將享受來自低地價帶來的高毛利。報告顯示,截至2018年,佳兆業平均土地成本僅爲4750元/平方米,平均售價達到18261元/平方米,較2017年同期上漲14%。可控的拿地成本使得産品溢價能力明顯。

  佳兆業表示,將持續推動舊改項目轉化,預計未來1-2年,集團將有10個項目實現供地供貨,貨值近1000億;中期,將有分布在深圳、廣州的14個項目供貨,貨值約4500億元;相對遠期,公司將有占地2000萬平方米的舊改項目陸續供應市場,貨值達到1.3萬億,高能儲備奠定公司業績可持續增長。

  專業人士指出,佳兆業憑借城市更新專業優勢與深耕多年的實力,足以抵禦地産周期性發展的風險,同時龐大的舊改項目規模也爲公司帶來了優質且低成本的土儲。隨著大灣區的持續發展,舊改項目將逐漸迎來收獲期,佳兆業也將進一步享受城市進化帶來的紅利。

財務優化 多元融資渠道賦能

  當前地産行業頭部效應愈發明顯,規模化增長成爲必然選擇,在高增長中保持規模與債務的平衡考驗企業的運營能力。佳兆業一直堅持審慎穩健的財務策略,2018年在實現規模增長的同時顯著提升發展的質量。在提速控質的一年,公司年初制定的財務優化目標順利實現。

  業績報告顯示,2018年佳兆業淨負債率改善至236%,同比下降64個百分點。信貸狀況亦得到持續優化,公司利息覆蓋率由2017年的1.2倍上升至2018年的1.7倍,資金周轉效率進一步提升。

  截至2018年12月31日,公司持有現金及銀行存款較上年同期增加8%至人民幣229億元,完全覆蓋1年內到期債務且有結余,速動比率也由2017年年底的1倍提升至目前的1.3倍,債務結構持續穩健。目前,公司資金充裕,隨著房地産行業進入加速整合期,行業將出現大量並購機會,公司未來將積極尋求更多優質標的目標,獲取更多高回報項目。

  此外,佳兆業積極拓展境內外融資渠道,力圖通過多元化的融資方式進一步優化債務結構。梳理公司融資脈絡,2018年公司獲批准發行4億元美元債、 6.85億元的購房尾款ABS、30億元長租公寓ABS、50億元的供應鏈ABS及4.75億元的航運客票收入ABS,總額90億元的ABS發行額度,進一步拓寬集團融資渠道,降低融資成本。

  在資本市場,佳兆業2018 年獲納入恒指大中型指數及大灣區指數成份股,並且于2018年5月獲內地權威評級機構中誠信證評“AA+”級別,展望“穩定”。在機構人士看來,這進一步反映佳兆業償還債務能力很強,受不利經濟環境的影響較小,違約風險很低,爲公司擴大發展規模、強化市場競爭力、加大投融資支持力度提供有力支撐。此外,2018年12月份,佳兆業物業在香港主板成功上市,進一步拓寬了集團鏈接資本市場的渠道。

  展望2019年,國家出台粵港澳大灣區發展規劃綱要,大灣區迎來高起點、高規劃、高聯動建設周期,帶來産業、人居新一輪升級周期。佳兆業未來將堅持以粵港澳大灣區爲核心的發展戰略,聚焦地産主業,協同科技、健康、海洋、文旅等多元業務板塊,緊抓大灣區政策機遇,持續強化城市綜合服務商戰略定位,助力大灣區建設發展,服務人民美好生活。

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